В Украине выявили системный кризис пространственного планирования. Как следствие, социального жилья — катастрофически не хватает.
Подробнее о ситуации с соцжильем в разных громадах, проблемах, выявленных специалистами, и советах, которые помогут их решить, — читайте в материале РБК-Украина ниже.
Какое социальное жилье может быть в Украине
О ситуации с социальным жильем в разных областях стало известно из результатов масштабного опроса органов местного самоуправления (ОМС), который провели совместно:
- Институт Жилья (Housing Institute);
- комитет Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства.
Результаты исследования представили на сессии «Децентрализация жилищной политики: интеграция социального жилья в городские планы» в рамках Первой ежегодной жилищной конференции (проведенной Группой Всемирного банка и Министерством развития громад, территорий и инфраструктуры в период с 3 по 5 ноября 2026 года).
Украинцам объяснили, что в целом социальное жилье можно условно разделить на:
- квартиры;
- комнаты в общежитиях;
- отдельные дома.
Сколько громад опросили в рамках исследования
Проведенное исследование касалось того, как громады учитывают потребность в социальном жилье при планировании своих территорий.
Участие в нем приняли 1006 громад:
- сельских;
- поселковых;
- городских.
Опрос проводился методом стандартизированной онлайн-анкеты среди представителей ОМС в октябре 2026 года.
То есть все показатели — зафиксированы по состоянию на 1 октября 2026 года.
Сколько единиц соцжилья имеют опрошенные громады
Исходя из результатов опроса, все 1006 опрошенных громад Украины имеют — совокупно — только 1922 единицы социального жилья (квартир, комнат в общежитиях или отдельных домов).
Итак, исследование выявило системный кризис пространственного планирования.
Уточняется, что соцжилье есть приблизительно только у каждой пятой громады.
В то время как 94,6% громад констатировали, что социальное жилье на землях коммунальной собственности — не предполагалось вообще.
Одна из ключевых проблем, выявленных исследователями
Одной из ключевых проблем авторы исследования называют нехватку актуальной градостроительной документации.
Только 8 громад имеют разработанные и утвержденные комплексные планы пространственного развития территорий.
Более половины громад — 51,5% — еще даже не приняли решение их разрабатывать.
В то время как 40,1% — такое решение приняли, но ищут средства.
Кроме того, почти не используются инструменты, которые могли бы гарантировать появление социального жилья в новой застройке:
- только 0,9% громад (9 громад) закрепляют в градостроительной документации требование к застройщикам или операторам социального жилья выделять долю площадей под социальное жилье;
- только 5 громад системно закладывают часть социального жилья в подробные планы территорий для новой застройки;
- около 80% громад годами предоставляли земли под коммерческую застройку, зафиксировав при этом абсолютный «нулевой баланс» социального жилья.
При этом 29,4% громад планируют ввести инклюзивное зонирование — требование к застройщикам выделять долю площадей под социальное жилье.
Это, по оценке авторов исследования, свидетельствует о реальном запросе громад на такой инструмент.
Почему социального жилья в Украине не хватает
В исследовании говорится и о том, почему социального жилья — не хватает (фактически нет).
Первая причина — состояние самих громад.
Так, в тыловых громад годами продолжалась институциональная пассивность: жилищный фонд социального назначения просто не формировался.
На временно оккупированных территориях — громады физически не имеют доступа к имуществу и документам.
В зонах боевых действий — жилищный фонд в значительной степени уничтожен, так что его придется планировать заново.
Кроме того, у громад нет Концепций интегрированного развития — базового инструмента предварительного стратегического и пространственного анализа.
Без них невозможно обоснованно оценить потребности громады и перенести их в планировочные решения.
Согласно выводам исследователей, нехватка актуальной градостроительной документации:
- полностью делает невозможным закладывание пространственных гарантий для социального жилья;
- блокирует практическую реализацию новой государственной жилищной политики на местах.
Вторая причина — пробелы в законодательстве.
Речь о том, что действующее законодательство не имеет понятий:
- «градостроительная квота» — в качестве количественного инструмента (его не следует путать с паевым вкладом);
- «инклюзивное зонирование» — как пространственный инструмент (отдельной функциональной зоны для социального жилья и отдельного кода целевого назначения земельного участка).
Поэтому громады, которые пытаются требовать социальное жилье от застройщиков, действуют через меморандумы, инвестиционные договоры или решения сессий.
Но такие договоренности — имеют слабую юридическую силу и не защищают интересы громады в суде.
Отдельная проблема — земля.
Ведь участки коммунальной собственности под социальные проекты предоставляются со стандартным кодом «Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома».
Именно они наиболее уязвимы к бесконтрольной коммерциализации (без формального нарушения целевого назначения земли).
Третья причина — нехватка средств и специалистов.
Речь о том, что государственная субвенция на разработку комплексных планов, действовавшая в 2021 году, сейчас не предоставляется.
А архитекторов-градостроителей и пространственных планировщиков в органах местного самоуправления — катастрофически мало.
Как изменить ситуацию с социальным жильем
Глава комитета ВРУ по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк подчеркнула, что такая ситуация «должна стать важным уроком при разработке новой жилищной политики».
Ведь «за почти 20 лет действия действующего закона Украины «О жилищном фонде социального назначения» — результатом его реализации стало формирование только 1922 единиц социального жилья на всю страну».
«Наша ключевая задача не повторить ошибки прошлого, отойти от декларативных и популистских подходов и заложить действенные инструменты, способные обеспечить системное и устойчивое формирование социального жилья«, — констатировала нардеп.
Она уточнила, что речь идет прежде всего про:
- инструменты интеграции социального жилья в градостроительную документацию;
- нормативное закрепление принципа «социального микса»;
- внедрение механизмов кросс-субсидирования;
- создание предохранителей против пространственной сегрегации и формирования маргинализированных районов.
Директор Института Жилья Алина Москаленко добавила также, что «само по себе принятие в 2027 году ЗУ «О социальном жилье» как индикатора Ukraine Facility в его нынешней редакции не обеспечит создание новых жилых единиц даже в среднесрочной перспективе».
«Важно перейти от чисто законодательного к практическому измерению реформы и активизировать профессиональную работу по синхронизации градостроительного, земельного и жилищного законодательства», — объяснила эксперт.
То есть создать реальные предпосылки для формирования нового социального жилья можно только при условии «согласования этих нормативных рамок, закладывания действенных механизмов и стимулов и для громад, и для потенциальных операторов».
Четыре основных предложения от авторов исследования
Авторы проведенного исследования сформулировали также четыре предложения — что следует изменить для разрешения ситуации с социальным жильем в Украине.
Прежде всего, они предлагают закрепить инклюзивное зонирование в законе.
Речь идет о внесении в ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности» и государственные строительные нормы:
- инклюзивного зонирования — как обязательного элемента градостроительной документации;
- новой функциональной зоны (подзоны) «застройка социального и доступного жилья».
Синхронно с этим предлагается модернизировать Классификатор видов целевого назначения земельных участков и создать для таких объектов новый код.
Это обеспечит двойную защиту территорий:
- и пространственную (через функциональное зонирование);
- и земельную (по целевому назначению участка).
А также закрепит императивную норму о невозможности одностороннего изменения этого назначения в дальнейшем.
Другое предложение — утвердить единую методику градостроительных квот, ведь государственная методика расчета квот социального жилья в пределах зон инклюзивного зонирования позволит громадам устанавливать квоты без риска их отмены.
Также специалисты рекомендуют ограничить коммерческие функции в социальных проектах.
По их мнению, лимит в государственных строительных нормах не позволит коммерческой застройке поглощать социальные объекты.
Причем его соблюдение можно будет автоматически контролировать на этапе экспертизы проектной документации и выдачи разрешительных документов (через Единую государственную электронную систему в сфере строительства).
В заключение авторы исследования отмечают, что следует также поддержать громады средствами и кадрами.
Поэтому предлагается:
- рассмотреть финансирование или софинансирование разработки градостроительной документации;
- обеспечить повышение квалификации должностных лиц органов местного самоуправления.
Напомним, ранее мы рассказывали, что в Украине готовят закон о социальном жилье. Это — одно из условий выполнения международной программы Ukraine Facility.
Читайте также, какие ловушки «єВідновлення» оставляют людей без жилья.
