Самые большие скидки дают не на бюджетные дома, где владельцы охотно уступают?
Частые российские атаки, проблемы с транспортом и удары по инфраструктуре заметно изменили рынок жилья. Пока в Киеве квартиры дешевеют, в западных областях количество свободных домов упало на 60%. Люди все чаще выбирают локации по принципу безопасности и удобной дороги к работе.
Как изменились цены на аренду в столице и регионах и чего ждать от рынка с наступлением морозов – в материале РБК-Украина.
Главное:
- Цены в Киеве пошли вниз: за последний месяц средняя стоимость однокомнатных квартир в столице упала на 11%, а предложение свободного жилья подскочило на 66%.
- Увеличение уступок: реальный торг составляет 10-15% от начальной цены, особенно в среднем сегменте и районах левого берега.
- Ажиотаж на западе страны: во Львове и на Закарпатье спрос со стороны приезжих киевлян превышает предложение в разы, а на одну квартиру претендуют сразу несколько человек.
- Аренда только на зиму: большинство переселенцев заключают договоры всего на 4-6 месяцев в поисках автономных домов с надежным отоплением и светом.
- Прогноз на зиму: в столице ожидают сдержанной стабилизации с акцентом на дома возле метро и генераторы, в то время как на западе ставки будут оставаться высокими.
Что происходит с арендой в Киеве
Осенью ситуация в Киеве резко обострилась из-за атаки беспилотников на мосты и перебои с транспортом. Кроме того, массированные российские удары нанесли ущерб трем столичным ТЭЦ и ряду других энергообъектов, усложнив городу прохождение отопительного сезона.
Все эти обстоятельства заставляют все больше людей задумываться о выезде из города или по крайней мере смене локации, что уже отразилось на рынке недвижимости. Аренда жилья в столице постепенно дешевеет. По данным ЛУН, только за месяц – с сентября по 20 октября – медианная цена аренды однокомнатной квартиры в Киеве снизилась на 11,1% с 18 000 до 16 000 гривен.
В то же время во многих районах аренда дешевела и в течение года. Как свидетельствует статистика ЛУН, на левом берегу за год больше всего просели Деснянский (-10%) и Днепровский (-4%) районы. На правом берегу схожая картина наблюдается в Оболонском (-7%) и Печерском (-5%) районах.
Фото: Изменение медианных цен на аренду однокомнатного жилья в Киеве (инфографика РБК-Украина)
Вместе с тем в спальных районах левого берега образовался ощутимый профицит жилья. Как сообщают профильные аналитики портала Zagorodna, на Позняках, Осокорках, Харьковском массиве и вдоль проспекта Бажана одновременно выставлено более 100 квартир в одном ценовом сегменте, в то время как обычно таких предложений на рынке было всего 20-30.
Усложненное движение через мосты и перекрытие транспорта во время воздушных тревог создали даже новую столичную практику – аренду двух квартир. Чтобы не тратить каждый день на переезд через Днепр, часть семьи остается на левом берегу, а другая часть на правом, превращаясь в своеобразные «семьи выходного дня».
Однако говорить о массовом переезде киевлян с левого берега на правое основание нет. Как отмечает риелтор Александр Бойко в комментарии РБК-Украина, резкого переселения между берегами не наблюдается , ведь цены на аренду однокомнатных квартир снизились на обоих берегах.
Фото: Как изменились цены на аренду квартир в районах Киева (инфографика РБК-Украина)
По его словам, это свидетельствует об общем охлаждении столичного спроса, а не о внутренней миграции. Также, добавляет он, изменились запросы клиентов. Арендаторы чаще интересуются, как будут добираться на работу в случае перекрытия мостов, и пытаются выбирать жилье поближе к станциям метро или непосредственно возле офисов.
Эту оценку подтверждают и в компании ЛУН. Как отметила руководитель внешних коммуникаций ЛУН Алена Бабко в комментарии РБК-Украина, по состоянию на данный момент массового выезда с левого берега нет, а увеличение количества предложений и коррекция стоимости происходят по всему Киеву.
По ее словам, это свидетельствует об ослаблении конкуренции за жилье, но не о массовом оттоке горожан на фоне обстрелов. Внутренняя миграция действительно продолжается еще с середины августа: люди готовятся к зиме, меняют районы, перебираются в область или на запад. Однако сам рынок остается живым, ведь квартиры в среднем сдаются за 7 дней.
Существенно доплачивать за удобное решение люди сейчас не готовы. По наблюдениям Бойко, разница в ставке составляет всего несколько процентов из-за ограниченных бюджетов арендаторов. А выезд за город (Борисполь, Вишневое или Обухов) рассматривают преимущественно те, кто работает удаленно или уже имеет авто, ии для них решающими являются цена и автономность дома.
Главным же изменением столичного рынка стал масштабный торг. Как указывает риелтор, сейчас владельцы уступают чаще, чем год назад.
«На практике торг – это обычно 10-15% от цены в объявлении, а не символические сотни гривен. Самое ощутимое «проседание» – в среднем сегменте и в районах с высоким предложением, где на одно объявление приходит заметно меньше отзывов (по данным рынка, в сентябре отзывов на объявления стало на треть меньше)», – отмечает Александр Бойко.
Однако, добавляет он, бюджетные квартиры с адекватной ценой идут без большого торга. В дорогом классе владельцы торгуются меньше по цене, но охотнее идут навстречу по условиям: сроку договора, мебели, графику платежей.
Куда едут киевляне: ажиотаж и дефицит на Западе
Пока в Киеве предложение свободных квартир скапливается, на западе страны идет противоположная ситуация. По данным ЛУН, за последние два месяца число объявлений об аренде в столице выросло на 66%, в то время как в Ужгороде, Черновцах и Ивано-Франковске оно упало примерно на 60%.
Львов также столкнулся с дефицитом жилья. Как указывает риелтор Владимир Забавский в комментарии РБК-Украина, в городе фиксируют новую волну спроса, в том числе со стороны выезжающих из Киева людей. Поэтому выбор доступного жилья существенно сократился.
Риэлтор говорит, что и раньше предложение было ограничено из-за спроса со стороны студентов и внутренней миграции, а сейчас конкуренция за объекты еще больше возросла. На один дом приходится сразу несколько претендентов, причем некоторые клиенты даже предлагают более высокую цену за аренду, чтобы гарантированно закрыть сделку .
Также, предупреждает Забавский, подход приехать во Львов на день-два, чтобы найти жилье на месте сейчас не всегда срабатывает. Вероятность быстро найти подходящий вариант достаточно низка – большинство жилищ освобождается за одну-две недели, а просмотры необходимо согласовывать заранее.
Похожая ситуация наблюдается и на Закарпатье. Как пояснил глава Закарпатского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Роман Перегинец в комментарии РБК-Украина, в регионе сейчас новая волна приезда киевлян.
По его словам, количество желающих снять квартиру значительно превышает предложение: на каждую квартиру претендуют от трех и более человек. Небольшие городки региона, добавляет эксперт, физически не могут разместить такой поток приезжих, из-за чего рынок становится нестабильным и хаотичным.
Дефицит привел к тому, что люди активно рассматривают жилье во вторичном фонде, хотя раньше преобладал спрос на новостройки, отмечает Перегинец. Аренда однокомнатной квартиры на Закарпатье сейчас варьируется от 400 до 700 долларов, а двухкомнатные стартуют от 700 долларов и выше.
Что происходит в Центре
Киевляне рассматривают для временного переезда не только западные регионы, но и центральные, но динамика там неоднородна. По данным ЛУН, в Житомире за последние два месяца количество свободных квартир сократилось на 18%, а в Виннице и Черкассах предложение наоборот выросло на 23% и 16% соответственно.
Это напрямую повлияло и на стоимость жилья. Из-за сокращения выбора и активного спроса аренда однокомнатных квартир в Житомире за месяц подскочила на 17% – с 12 000 до 14 000 гривен.
По итогам октября Винница даже опередила столицу по стоимости аренды однокомнатного жилья: 18 000 грн против 16 000 грн в Киеве. Несмотря на то, что за последний месяц ставки в Виннице просели на 5%, за последние полгода город продемонстрировал рост на 28,6% – с 14 000 до 18 000 гривен. В Черкассах медианная цена зафиксировалась на уровне 15 000 гривен.
Фото: Медианные цены на аренду однокомнатных квартир в городах Украины (инфографика РБК-Украина)
Зима на полгода: как изменились договоры
Общей чертой новой волны миграции есть то, что арендаторы не планируют оставаться на Западе надолго. Большинство договоров сейчас заключают с расчетом на холодное время года.
Как указывает Владимир Забавский, подавляющее большинство людей, вынужденно переезжающих во Львов из-за ситуации безопасности, ищут жилье ориентировочно на 4-6 месяцев. Их главная цель – безопасно пережить зиму, а затем, по возможности, вернуться домой.
Сделки на год сейчас подписывают значительно реже, в большинстве своем это делают те, кто уже живет в городе, отмечает риелтор. При этом, как и в столице, наибольшим спросом во Львове пользуются современные квартиры с автономными коммуникациями, которые позволяют оставаться в тепле и с комфортом даже во время возможных перебоев с электроэнергией или отоплением.
Похожую тенденцию подтверждают и на Закарпатье. По словам Романа Перегинца, запросы на аренду жилья на полгода имеют ощутимое преимущество над долгосрочными договорами на год.
В то же время в ЛУН подчеркивают, что нынешнее перемещение людей носит временный характер и о выезде навсегда речь не идет. Как указывает Алена Бабко, часть жителей действительно ищет жилье на несколько месяцев, чтобы перезимовать, однако их точное количество отследить трудно, ведь это в основном частные договоренности.
«Кроме этого рынок долгосрочной аренды Киева остается активным даже на фоне существенного увеличения количества объявлений», – добавляет Бабко.
Чего ждать рынку зимой
Последующая ситуация с арендой в столице будет зависеть от интенсивности обстрелов инфраструктуры и морозов. Александр Бойко ожидает до начала морозов осторожной стабилизации без обвала цен. В настоящее время наблюдается сезонное снижение и избыток предложения.
Однако, если удары по энергетике и мостам усилятся, спрос на квартиры рядом с метро и с автономным питанием будет расти, добавляет эксперт. В то время как остальное жилье будет оставаться под ценовым давлением.
В целом Бойко прогнозирует сравнительно тихий зимний сезон с большим пространством для торга. Решающую роль будет играть не расположение дома, а его качество и инфраструктура.
В то же время в западных регионах не стоит рассчитывать на падение ставок в ближайшее время.
«Учитывая текущую ситуацию на востоке и в центральной части Украины, я считаю, что спрос на жилье в западных регионах будет оставаться стабильно высоким. Люди будут переезжать не только во Львов, но и в другие города запада Украины. Это будет поддерживать конкуренцию на рынке аренды и, соответственно, уровень цен», – предполагает Владимир Забавский.
Если количество нуждающихся в жилье и дальше будет расти быстрее предложения, добавляет он, дефицит будет сохраняться, а арендные ставки будут оставаться высокими. В то же время дальнейшее развитие событий будет зависеть прежде всего от ситуации и интенсивности внутренней миграции.
Со своей стороны Роман Перегинец отмечает, что возвращение арендаторов в Киев и стабилизация цен на Западе будут полностью зависеть от событий на фронте и политической ситуации.
Вопросы – ответы (FAQ):
– На какие уступки чаще всего идут столичные собственники жилья?
– В среднем классе готовы уступать 10-15% от цены. В более дорогом сегменте ставку держат, но охотно соглашаются на более короткие договоры или рассрочку платежей.
– Фиксируют ли в столице массовый выезд арендаторов с левого берега?
– Нет, резкого переезда между берегами нет, ведь цены на аренду однокомнатных квартир снизились на обоих берегах.
– Почему во Львове сейчас не удастся найти квартиру за день-два?
– Большинство домов освобождается всего за 1-2 недели, а на одну квартиру претендуют сразу несколько арендаторов.
– На какой срок сейчас чаще всего заключают договоры аренды?
– Большинство сделок заключают всего на 4-6 месяцев. Люди ищут автономное жилье сугубо на период морозов, рассчитывая весной вернуться домой.
– Следует ли ожидать снижения цен на аренду на западе Украины зимой?
– Нет, из-за стабильно высокого спроса и притока людей дефицит жилья сохраниться, а цены будут оставаться на высоком уровне.
